Espanjan oikeuslaitos sinetöi kuluttajansuojan kiinteistökaupoissa

Espanjan kiinteistökuplan puhkeaminen aiheutti aikanaan mittavat taloudelliset tappiot kaikille kriisin osapuolille. Rakennuttajille, pankeille ja tavallisille ihmisille jotka laittoivat usein elinikäiset säästönsä peliin ostaakseen kiinteistön Espanjasta. Moni espanjalainen ja ulkomaalainen maksaa vieläkin asuntolainoja, joiden takeena olevan asunnon arvo suli hetkessä vuonna 2008 puoleen alkuperäisestä. Osa asunnonostajista ei koskaan ehtinyt edes näkemään hankkimaansa ja osittain maksamaansa kiinteistöä valmiina.

Off-plan kiinteistön ostaminen
Espanjassa kuten muuallakin maailmassa on yleistä, että osa kiinteistöistä uusissa rakennuskohteissa myydään jo suunnitteluvaiheessa. Näistä käytetään yleisesti termiä “off-plan” eli kiinteistö varataan ja ostosopimus tehdään suunnitelmien ja esittelyasunnon perusteella. Varausmaksun lisäksi sopimuksesta riippuen osa kauppahinnasta maksetaan erissä kiinteistön rakennustöiden edetessä. Jos varattavan kiinteistön varsinaista rakentamista ei ole vielä aloitettu on valmistumisaika yleensä 10-15 kuukautta. Kun kiinteistö on valmis loppusumma maksetaan asunnon luovutuksen yhteydessä notaarilla, joka Espanjassa vahvistaa kaikki kiinteistökaupat.

Etuna näissä off-plan kiinteistöissä on usein edullisempi hinta verrattuna muuttovalmiisiin asuntoihin, lisäksi ostaja voi vaikuttaa huomattavan paljon asuntojen pohjaratkaisuihin ja varusteluun esimerkiksi väliseinien, lattialämmityksen, kattoterassin ja kellarilaajennusten osalta.

Ley 57/1968 - lain tarjoama suoja off-plan kiinteistön ostajalle

Espanjan ajautuminen syvään lamaan kiinteistökuplan puhjettua vuonna 2008 työllisti huomattavissa määrin juristeja ja oikeuslaitosta asunnonostajien ruvettua kyselemään off-plan projektien ennakkomaksujensa perään, ensin rakennuttajilta ja myöhemmin pankeilta. Kymmeniä päätöksiä (joidenkin tietojen mukaan n. 150 oikeusprosessia) tuhansien ostajien eduksi on nuijittu oikeussaleissa viime vuosina, ja nyt tilanne alkaa selkiytyä myös sitkeimmille pelureille, etenkin kovapintaisina pidetyille pankeille.

Näiden alempien oikeusasteiden päätösten lisäksi on kuluvana vuonna Espanjan korkeimmasta oikeusasteesta (El Tribunal Supremo) saatu parikin ennakkopäätöstä, jotka ovat vahvistaneet kuluttajansuojaa ja pankkien velvollisuutta huolehtia ostajien ennakkomaksujen turvallisuudesta.

Espanjan lainsäädäntö suojaa ostajia vuodelta 1968 peräisin olevalla lailla, joka tunnetaan nimellä “Ley 57/1968”. Näiden tuoreiden Espanjan korkeimman oikeuden laintulkintojen myötä Espanja on entisestään vahvistanut asemaansa turvallisena maana myös ulkomaisille kiinteistösijoittajille.

Tässä kyseisessä laissa määritellään pankit velvollisiksi huolehtimaan, että ostajien ennakko- ja osasuoritukset on turvattu, mikäli kiinteistö ei valmistu sopimusten ja määräaikojen puitteissa tai se pahimmassa tapauksessa jää kokonaan valmistumatta, esimerkiksi rakennuttajan konkurssin tai muun syyn takia. Yksi tavanomainen “muu syy” on ollut esimerkiksi rakennuslupien puuttumisen aiheuttama töiden keskeytyminen.

Lain tulkinnasta on pankeilla toisinaan ollut hieman erilainen käsitys kuin oikeuttaan ja rahojaan vaatineilla asunnonostajilla. Jotkut pankit ovat tehneet kaikkensa välttyäkseen palauttamasta rahoja korkoineen ostajille kun vaikeudet ovat kärjistyneet. Viime vuosien oikeusprosessit ja korkeimman oikeuden päätökset ovat kuitenkin osoittaneet, että kyseinen laki on kaikkea muuta kuin kuollut lainkirjain.

Tapaus Keith Rule ja Finca Parcs - Las Higuericas
Keith Rulen (kuvassa) tarina alkoi yli 10 vuotta sitten Espanjan kiinteistöbuumin kuumimpaan aikaan. Brittiläinen liikemies oli saanut ystävältään vinkin Albaceten provinssiin rakennettavista upeista huviloista. Hellín-nimiseen pikkukaupunkiin oli nousemassa Finca Parcs - Las Higuericas asuinalue jossa yhteensä 625 huvilaa omalla tontilla uima-altaineen odotti ostajiaan.

Suunnitelmat olivat vasta paperilla ja kaivinkoneita hädin tuskin käynnistetty, mutta puolet oli jo myyty - pääasiassa briteille ja irlantilaisille. Harva ostajista edes tunsi seutua, mutta suunnitelmat pohjapiirroksineen ja havainnekuvineen näyttivät hienoilta. Kun aluetta vielä kaupattiin “aitona Espanjana” olivat kaikki menestyksen ainekset koossa. Ostajat järjestäytyivät jonoon maksaakseen useiden tuhansien eurojen etu- ja varausmaksut huviloistaan.

Vuonna 2008, kun huviloiden rakennustöiden olisi jo pitänyt olla pitkällä Espanja ajautui syvään lamaan kiinteistökuplan puhjettua. Myös Finca Parcsin rakennuttaja ajautui vaikeuksiin jättäen ostajat epätietoisuuteen etumaksujensa ja tilaamiensa huviloiden kohtalosta. Keith Rule oli maksanut tässä vaiheessa rakennuttajalle jo yli 50 000 euroa kahdesta huvilastaan.

Useista pyynnöistä ja vaatimuksista huolimatta rakennuttaja ei kuitenkaan ollut toimittanut kolmannekselle ostajista missään vaiheessa laissa määriteltyjä pankkitakuutodistuksia ennakkoon tehdyistä maksusuorituksista. Moni ostaja tyytyi nuolemaan haavansa, mutta Keith Rule ei. Liikemiehenä Keith Rule oli tottunut tarvittaessa kääntämään kaikki kivet saadakseen asioihin selvyyden, niin myös tässä tapauksessa. Tutkiessaan Espanjan lainsäädäntöä interenetistä Googlen käännöstyökalun avulla hänen onnistui löytää aiemmin mainittu, vuonna 1968 säädetty laki, jossa selvällä espanjankielellä määritellään pankit velvollisiksi huolehtimaan ostajien rahoista näiden maksaessa ennakkoon kiinteistöistä, jotka ovat vielä rakennusvaiheessa tai vasta paperilla eli off-plan kiinteistöistä.

Oikeusprosessin käynnistäminen pankkia vastaan

Finca Parcsin ostajien etu- ja osamaksut oli ottanut vastaan nyt jo edesmennyt CAM-säästöpankki* (Caja de Ahorros del Mediterráneo). CAM oli aikanaan Valencian ja etenkin Alicanten seudulla merkittävässä asemassa, rahoittaen paitsi monia kiinteistön ostajia myös näiden samojen kiinteistöjen rakennuttajia. Myös CAM joutui pahoihin vaikeuksiin maan ajautuessa syvään lamaan lähes kertarysäyksellä.

Finca Parcsin ostajien tiedustellessa rahojensa perään pankista ilmoitettiin, ettei sille ole missään vaiheessa muodostunut oikeudellista suhdetta ostajiin, eikä se tästä syystä ole vastuussa suoritetuista maksuista tai rakennuttajan ongelmista ostajiin päin. Lisäksi pankki muun muassa vaati jokaista rahojaan peräävää asunnonostajaa jättämään pankkiin kohdistuneen vaatimuksensa henkilökohtaisesti Albaceten oikeustalolla.

Kun ostajista löytyi viimein Keith Rulen lisäksi 46 muuta, jotka olivat halukkaita peräämään oikeuksiaan he järjestäytyivät ja aloittivat prosessin. Oikeusprosessi jättimäistä ja vahvaa pankkia vastaan tulisi olemaan kaikkea muuta kuin helppo. Alussa ei meinannut edes löytyä lakimiestä, joka olisi halunnut ryhtyä taisteluun Espanjan neljänneksi suurinta säästöpankkia vastaan.

Keith Rule kuitenkin kävi henkilökohtaisesti 46 muun ostajan kanssa jättämässä vaateensa  Albaceten oikeustalolla, ja kanne pankkia vastaan nostettiin. Pankin viivytystaktiikasta ja prosessin jarruttamisesta huolimatta tuomari päätti keväällä 2012 pankin olevan velvollinen palauttamaan yhteensä 1,5 miljoonaa euroa Finca Parcsin kiinteistöjen ostajille.

Tapaus Trampolin Hills

“Trampolin Hills Golf Resort” Murcian Campos Del Riossa oli valtava rakennusprojekti, johon piti nousta 2000 asuntoa infrastruktuureineen. Projekti ei koskaan edennyt suunnitelmia pidemmälle mutta ennakkomaksut, noin 50 miljoonaa euroa, ehdittiin kyllä keräämään. Ostajat käynnistivät vuonna 2010 oikeusprosessin ensin rakennuttajaa ja pari vuotta myöhemmin myös rakennuttajan pankkia, La Caixaa vastaan. Vuonna 2015 oikeus määräsi ensin rakennuttajan konkurssipesän varat jaettavaksi ostajille, tänä vuonna oikeus vahvisti myös pankin velvolliseksi korvaamaan menetykset ostajille.

Pankkitakuu eli aval
Laki nro 57 vuodelta 1968 määrää, että rakennuttajan on annettava asunnon ostajalle täysimääräiset pankkitakuut ennakko- ja osasuorituksista joita nämä maksavat. Pankki taas on lain mukaan omalta osaltaan velvollinen huolehtimaan, että nämä vaatimukset täyttyvät, ja että ostajan maksusuoritukset on suojattu rakennuttajan mahdollisten ongelmien varalta.

Kiinteistöbuumin ollessa kuumimmillaan ei pankkitakuiden tai pankkien vastuiden perään aina kyselty. Vaikka laki oli jo ollut voimassa kymmeniä vuosia eivät edes kaikki juridiikan ammattilaiset olleet siitä tietoisia, eivätkä he etenkään olleet halukkaita aloittamaan riitelyä pankkien kanssa, jos rakennuttaja sattui joutumaan vaikeuksiin.

Esimerkiksi Finca Parcsin tapauksessa osalle ennakkomaksuja maksaneille ei jostain syystä toimitettu laissa määrättyjä todistuksia pankkitakuista. Viimeisimmät oikeusistuinten päätökset ovat kuitenkin vahvistaneet, että myös näissä tapauksissa pankit ovat viime kädessä velvollisia huolehtimaan asunnonostajan maksusuoritusten turvallisuudesta, koska ovat tienneet, että maksusuoritukset ovat liittyneet off-plan kiinteistöjen ostoon.

Lähes kymmenen vuoden viivytystaistelu, eri oikeusasteiden läpi meneminen, rakennuttajan konkurssi tai merkittävää kyllä, edes muodollisen pankkitakuutodistuksen puuttuminen ei oikeuden päätösten mukaan poista pankkien velvollisuutta huolehtia asiakkaan eduista tapauksissa, joissa rakennusprojekti ei joko valmistu aikataulujen puitteissa tai se jää kokonaan valmistumatta.

Korkeimman oikeuden antamat ennakkopäätökset ovat merkittäviä yleisen lainkäytön kannalta. Alemmat oikeusasteet noudattavat niitä yleisesti ohjeistuksina siitä, miten tiettyjä lainsoveltamiskysymyksiä on vastaisuudessa ratkaistava.

*Joulukuussa 2011 CAM-pankki myytiin Banco Sabadellille yhden euron (1€) kauppahintaan. Sabadell ei ole kiistänyt velvollisuuksiaan CAM:in liiketoimintojen nykyisenä omistajana vaan on todennut "perineensä ongelmat mutta tyytyvänsä tuomioistuinten päätökseen."